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物業(yè)電梯維修保養的溝通技巧

瀏覽量：1206次發(fā)布日期：2018-11-18 12:00:20

一幢大樓電梯運行是否舒適正常，很大程度地體現了大樓物業(yè)設備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設備，其維護保養一般由專(zhuān)業(yè)的電梯維護保養公司進(jìn)行，但電梯的運行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對業(yè)主負責，物業(yè)公司電梯設備管理人員擔負著(zhù)確保電梯正常運行的重要職責。那么作為電梯設備管理人員，應該怎樣抓住電梯維保管理的切入點(diǎn)，提高自己的業(yè)務(wù)水平呢？今天就從以下幾個(gè)要點(diǎn)給大家分享一下：

一、以誠相待、共同參與

很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問(wèn)題都是電梯維保公司的問(wèn)題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問(wèn)題時(shí)及時(shí)通知電梯維保公司。也有少數物業(yè)公司認為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應當聽(tīng)從物業(yè)公司的。這些不正確的觀(guān)點(diǎn)都會(huì )直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。

無(wú)論是物業(yè)電梯管理人員還是維保人員，雙方都應當秉持以誠相待、共同參與的精神，確認各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉正常。

二、制定計劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養作業(yè)流程和相應的作業(yè)報告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶(hù)，具有其普遍性，但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。那么，要確保電梯維保工作的質(zhì)量，就需要有針對性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業(yè)表。

在日常巡檢表中，物業(yè)應當要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管，并采用“望、聞、問(wèn)、聽(tīng)”的辦法，實(shí)時(shí)了解電梯的運行質(zhì)量?！巴奔磳﹄娞輽C房、轎廂等部位的設備是否異常進(jìn)行肉眼判斷；“聞”即對關(guān)鍵設備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設備）是否有異味進(jìn)行確認；“問(wèn)”是了解乘梯人員的感受；“聽(tīng)”是在機房或乘坐電梯時(shí)感受是否有異響情況存在。發(fā)現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時(shí)對情況進(jìn)行性質(zhì)認定，做好相關(guān)記錄，并根據性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

在維保計劃和作業(yè)表方面，首先應參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據電梯具體情況制定電梯的中、長(cháng)期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問(wèn)題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對電梯維保公司的維?；顒?dòng)提出具體要求。這樣，維保公司的日常維?；顒?dòng)就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。

三、不斷學(xué)習、胸有成竹

不斷學(xué)習和掌握電梯維保的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識是做好電梯維保管理工作的基礎，也只有對電梯運行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

電梯維保管理人員對電梯相關(guān)知識的學(xué)習和了解應側重三個(gè)方面：1、掌握電梯運行原理和系統分類(lèi)。對電梯運行原理的掌握會(huì )在維保管理人員的頭腦中形成一個(gè)“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現故障時(shí)，能第一時(shí)間對問(wèn)題進(jìn)行性質(zhì)區分。掌握電梯的系統分類(lèi)，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規保養內容和常見(jiàn)故障的常規處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設備，其保養和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。3、對特定部件、構件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件，例如曳引機、速斷開(kāi)關(guān)、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置，擔負著(zhù)重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構件有一定的認知，才能在電梯的維保管理中突出重點(diǎn)，抓住重心。

四、緊抓維保重點(diǎn)、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設備管理人員代表著(zhù)各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時(shí)維保人員良莠不齊，也不能排除個(gè)別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)素養的前提下，緊抓維保重點(diǎn)，特別是重點(diǎn)部位、關(guān)鍵問(wèn)題處理時(shí)的旁站管理，顯得尤為重要。

五、注重細節、富于創(chuàng )造

例如，某物業(yè)公司在處理電梯維保過(guò)程中，曾經(jīng)出現了這樣一個(gè)問(wèn)題：幾部電梯轎門(mén)的光幕開(kāi)關(guān)保護膜片松動(dòng)，在電梯運行中總是發(fā)出細小不絕的顫動(dòng)聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過(guò)大外并無(wú)其他影響使用的問(wèn)題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個(gè)問(wèn)題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不構成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后，最后物業(yè)方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng )造性的方法最后被證實(shí)效果良好，既在一定時(shí)間內解決了光膜膜片的顫動(dòng)，又可以反復使用。

六、知己知彼、百戰不殆

在與電梯維保公司互動(dòng)中，由于雙方利益點(diǎn)不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時(shí)對設備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏(yíng)”的關(guān)鍵。

例如，一電梯電梯公司前期報價(jià)為三萬(wàn)一千多元。物業(yè)對這一報價(jià)不能接受，于是立即對這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進(jìn)行研究、判斷。由于物業(yè)電梯維保管理人員對電梯設備構成相當熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當了解，確定其工程量只包含對電梯層顯示程序數字值設置上的一定更改和部分內層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續的談判中，物業(yè)方便完全掌握了主動(dòng)權，經(jīng)過(guò)多次談判，對方最終不得已以涉及“知識產(chǎn)權”為改造費用訴求基礎，最終合同價(jià)為一萬(wàn)二千元。所以，物業(yè)人員也需要對電梯維保工藝有深入的了解。

物業(yè)電梯設備管理作為物業(yè)設備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設備管理人員在現實(shí)工作中進(jìn)行長(cháng)期不斷的探索和實(shí)踐，提高專(zhuān)業(yè)知識，與電梯公司維保人員做好溝通。同時(shí)，物業(yè)設備中的特種設備種類(lèi)繁多，做好電梯特種設備的維保管理工作，相信也會(huì )對其他特種設備維保管理工作帶來(lái)有益啟發(fā)和幫助。

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